如今，居民住宅小区以超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。在很多小区的电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等处，布满了花样繁多的广告。小区俨然成了商家的广告战场。但是，这些铺天盖地的广告是如何进来的？广告费究竟有多少，得来的钱都去了哪儿？广告的收益到底该归谁？如何将扰民广告清出小区？这些问题，对许多入住小区的老年朋友而言，恐怕很多人都是一头雾水。
案例1：物业“私吞”公共收益，法院判返还
【案情】自2002年11月25日开始，怡然物业公司为某小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与怡然物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分发布广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入600万元。怡然物业公司称，2004年至2007年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润，故即使业委会有权主张该部分收益，也因公司无利润可分而无法主张。法院审理后支持了业委会的诉讼请求。
【法官说法】共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第55条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
由此可知，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，并主要用于补充小区业主的公益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献，可以适当的享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。上述案件中，因业主与怡然物业公司对收益如何分配并未做出约定，故根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于怡然物业公司是否有利润并非其合理抗辩理由。
案例2：公共广告收入冲抵物业费，法院判驳回
【案情】李老伯作为某小区业主，自2008年至2013年期间，从未缴纳物业服务费。富华物业公司诉至法院，要求李老伯缴纳上述期间的物业服务费。李老伯则辩称，富华物业公司为小区提供物业管理服务期间，将该小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开。故不同意缴纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。法院审理后驳回了李老伯的抗辩主张。
【法官说法】物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不缴纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时，公共区域广告应当由全体业主共享，应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主做出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，故法院对李老伯要求行使抵销权的抗辩不予支持。
对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。对于限期不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。
【延伸阅读】
一、小区投广告，应该谁同意？
根据物权法、物业管理条例等法律、法规的相关规定，楼宇屋顶、外墙等公共部位所有权属于全体业主共有，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。其他人（包括开发商和物业服务公司），在未经业主集体决定同意的情况下，擅自使用楼宇屋顶、外墙等公共部位，均属侵权行为。由此可见，小区广告的投放应当经过全体小区业主的同意。如何界定全体小区业主同意呢？一般来说，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，有权代表全体业主对小区进行管理，所以在小区里发布商业广告，可与业委会或经业委会授权的物业公司接洽。
二、广告获收益，应当属于谁？
小区公共区域的广告收益，到底应该归谁呢？依据《物业管理条例》第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，小区共有部分产生的收益，应属全体业主所有，并主要用于补充小区业主的公益支出。另外，物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。
由此可见，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，但同时考虑物业服务企业在全体业主获取上述收益时作出的贡献，可以适当享有一定比例的收益，即除去物业公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。
三、经济回报多，如何谈分配？
公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。
物业服务有其特殊性，如物业公司付出服务成本后丝毫不能获得经济回报，这对物业公司也是不公平的，也不能调动物业公司对可收益公共部分的管理积极性，故而从本质上说也不利于全体业主。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，也是有悖法律原则的。据此，在存有小区共有部分收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时，物业公司付出了服务成本，也应享有合理的回报。
四、物业“私吞”广告收益，业主可否拒交物业费？
现实生活中，经常会遇到物业公司追索物业费时，部分业主以物业公司未经业主委员会同意，擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益，故要求将上述收益折抵物业费，上述做法是否得当？就物业费交纳问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”此处应明确欠缴物业费的性质。物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不交纳物业费是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。