随着中国老龄化趋势加快,养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”,而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前,中国养老住宅市场正处于加速发展态势,机遇与挑战并存。

 

中国养老住宅市场现状分析

根据联合国人口署预测,中国的老年人口将以每年超过800万人的速度增加,到2050年,老年人口占比将达到30.8%,约为4.3亿人,80岁以上的老年人将超过1亿人。相对于世界老龄化2.5%的平均速度,中国老龄化的速度为3.3%

巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带来重大发展机遇。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出,发展养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任务之一,并要求:2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张,即比当前水平增加一倍。假设至2050年末,全国社会养老床位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张不变(即每千名老年人需增加15-20张),以上述2050年末全国老年人口2.60亿计算,则至2050年中国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520万张。

养老住宅产业的发展潜力吸引了来自不同行业的投资者,这其中包括了房地产公司、保险机构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投资者等,承担着不同或重叠的角色。整体来看,房地产公司是养老住宅开发建设和养老服务设施运营的主体;养老服务机构在养老住宅的建设上有涉猎,但是还是以提供服务为主;保险机构则把养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来,同时给一些优质项目提供资金协助。同时,我们还观察到一些其他投资机构也以不同的形式参与到养老住宅市场。

 

房地产公司:开发建设主力军

在众多参与者当中,房地产公司由于长期积累的地产开发经验,成为养老住宅建设开发的主力军。根据公开资料,当前有三十多家房地产公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营,而表达进入市场意愿的更高达八十多家。基于巨大的市场潜力,很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向,作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但是,养老住宅相对于传统住宅开发,对房地产企业提出更高的要求。首先,养老住宅需要地产企业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力;其次,由于养老住宅的资金投入巨大,而回收期相对较长,则需要地产企业提高获取长期合理成本资金的能力;同时,也对养老住宅的地产企业长期项目运营和管理的能力提出了考验。

在众多进入养老产业的地产公司中,保利地产无疑是领头军之一,其中北京西山的和熹会已于2012年年底正式运营。

和熹会前身为一座星级酒店配套设施,后投入三千万元改造成为占地7000平米,建筑面积约2万平米的老年公寓。和熹会老年公寓拥有房间200套,床位400个,西侧配建综合门诊部,并有999急救车驻点,二层设有康复理疗区。截至2013年年底,和熹会入住老人110名,主要为高龄、半失能老年人。

在此基础上,保利还在三亚、成都、丽江等风景秀美、气候宜人的城市,利用现有项目资源,衔接相应客户群,试点老年旅游、分时度假形式的“候鸟式”养老地产项目。

 

养老服务机构:设施运营支撑者

养老住宅除了给老年人提供适合他们居住的场所,更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求。因此,老年教育、文化、体育、娱乐、旅游、养生、健康管理、医疗保健、护理等一系列配套措施的建设、完善和运营都是养老住宅必不可少的元素;作为提供这些养老服务产品开发和运营管理的养老服务机构则更是整体养老住宅市场不可或缺的重要力量。

中国的养老服务业才刚刚起步,但是我们也观察到越来越多的机构加入到这个市场。目前中国的养老服务市场主要以老年公寓、服务中心、护理院等实体养老机构形式提供介护型和长期看护型的养老服务,并以专业居家生活照料和护理服务为辅。

很多国外的养老服务机构也开始进军国内市场,与国内公司成立养老服务公司或自行建立养老服务相关公司,期待在中国养老服务市场上大展拳脚。

20128月,美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团与复星集团的合资公司——星堡老年服务有限公司成立,而星堡的首个旗舰社区——星堡中环养老社区于20135月正式投入运营。

星堡中环养老社区位于上海市宝山区,总面积约18000平方米。该社区的收费模式是首创的月费全包制,除了住宿费用,还包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24小时紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。老人根据入住房型的不同,每月缴纳5000元到3万元不等的费用。此外,老人在入住社区时,将一次性支付一笔五万元的入住费,涵盖房间的装修、电器和家具以及对他们的健康评估和制定护理计划。

来自不同行业的投资者在最近几年纷纷进入养老住宅市场。目前公开信息披露的八十多个养老设施项目分布在北京、上海、浙江、海南、山东、四川、广东等多地。而参与养老设施建设和运营的除了房地产商,还包括了保险公司和专业的养老服务机构等。从产品结构上来看,中国目前的养老设施和服务已经逐渐覆盖了不同年龄阶段老年人的多层次需求,但是盈利模式依然在探索阶段。